{"id":24815,"date":"2026-06-25T17:36:57","date_gmt":"2026-06-25T15:36:57","guid":{"rendered":"https:\/\/keyni.eu\/?p=24815"},"modified":"2026-06-25T18:26:02","modified_gmt":"2026-06-25T16:26:02","slug":"travaux-en-investissement-locatif-comment-chiffrer-son-budget-et-preserver-sa-rentabilite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/keyni.eu\/index.php\/2026\/06\/25\/travaux-en-investissement-locatif-comment-chiffrer-son-budget-et-preserver-sa-rentabilite\/","title":{"rendered":"Travaux en investissement locatif : comment chiffrer son budget et pr\u00e9server sa rentabilit\u00e9"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"24815\" class=\"elementor elementor-24815\">\n\t\t\t\t\t\t<section class=\"elementor-section elementor-top-section elementor-element elementor-element-15c8ea90 elementor-section-boxed elementor-section-height-default elementor-section-height-default wpr-particle-no wpr-jarallax-no wpr-parallax-no 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class=\"keyni-summary\">\r\n      <h3>Au programme<\/h3>\r\n      <ul>\r\n        <li>La PNO : obligatoire ou pas ?<\/li>\r\n        <li>La GLI : facultative mais strat\u00e9gique<\/li>\r\n        <li>L\u2019assurance emprunteur (ADP) : souvent mal comprise<\/li>\r\n        <li>Ce que \u00e7a co\u00fbte vraiment (et comment le d\u00e9duire)<\/li>\r\n        <li>Les 3 erreurs qui co\u00fbtent le plus cher aux bailleurs<\/li>\r\n      <\/ul>\r\n    <\/div>\r\n\r\n    <section class=\"keyni-section\">\r\n      <h2>1. La PNO : obligatoire\u2026 ou presque<\/h2>\r\n\r\n      <p>La PNO (assurance propri\u00e9taire non-occupant) est l\u2019assurance habitation du bailleur. Elle couvre les dommages que l\u2019assurance de votre locataire ne couvre pas, ou ne couvre plus.<\/p>\r\n\r\n      <span class=\"keyni-label\">Ce que dit la loi :<\/span>\r\n\r\n      <ul class=\"keyni-list\">\r\n        <li>Depuis la loi ALUR de 2015, la PNO est obligatoire pour tout copropri\u00e9taire bailleur.<\/li>\r\n        <li>Si votre bien est en immeuble, vous devez \u00eatre couvert.<\/li>\r\n      <\/ul>\r\n\r\n      <p>Pour une maison individuelle hors copropri\u00e9t\u00e9, la PNO n\u2019est pas l\u00e9galement obligatoire.<\/p>\r\n      <p>Mais dans les faits, ne pas la souscrire revient \u00e0 assumer seul tous les sinistres, notamment :<\/p>\r\n\r\n      <ul class=\"keyni-list\">\r\n        <li>en cas de vacance locative<\/li>\r\n        <li>si le locataire n\u2019est plus assur\u00e9<\/li>\r\n      <\/ul>\r\n\r\n      <p>Le risque n\u2019en vaut clairement pas la peine.<\/p>\r\n\r\n      <span class=\"keyni-label\">Ce que couvre concr\u00e8tement la PNO :<\/span>\r\n\r\n      <ul class=\"keyni-list\">\r\n        <li>Responsabilit\u00e9 civile du propri\u00e9taire (dommages aux tiers)<\/li>\r\n        <li>Incendie, d\u00e9g\u00e2t des eaux, vol, bris de glace<\/li>\r\n        <li>Sinistres pendant les p\u00e9riodes de vacance locative<\/li>\r\n        <li>Selon les contrats, une garantie perte de loyers en cas de sinistre<\/li>\r\n      <\/ul>\r\n\r\n      <div class=\"keyni-note\">\r\n        \ud83d\udca1 Bon \u00e0 savoir : La PNO est d\u00e9ductible de vos revenus fonciers au r\u00e9gime r\u00e9el.\r\n      <\/div>\r\n    <\/section>\r\n\r\n    <section class=\"keyni-section\">\r\n      <h2>2. La GLI : facultative, mais strat\u00e9gique<\/h2>\r\n\r\n      <p>La GLI (Garantie Loyers Impay\u00e9s) n\u2019est pas obligatoire.<\/p>\r\n      <p>C\u2019est pourtant l\u2019assurance qui fait la diff\u00e9rence quand un investissement locatif d\u00e9raille.<\/p>\r\n\r\n      <p>Son principe est simple :<\/p>\r\n      <p>si votre locataire ne paie plus, l\u2019assureur vous indemnise pendant toute la proc\u00e9dure qui peut durer 18 \u00e0 24 mois.<\/p>\r\n\r\n      <p>Certains contrats couvrent \u00e9galement :<\/p>\r\n\r\n      <ul class=\"keyni-list\">\r\n        <li>les frais de proc\u00e9dure<\/li>\r\n        <li>les d\u00e9gradations locatives<\/li>\r\n      <\/ul>\r\n\r\n      <p>Attention \u00e0 bien v\u00e9rifier les conditions :<\/p>\r\n\r\n      <ul class=\"keyni-list\">\r\n        <li>d\u00e9lais de carence<\/li>\r\n        <li>plafonds d\u2019indemnisation<\/li>\r\n        <li>crit\u00e8res d\u2019acceptation du locataire<\/li>\r\n      <\/ul>\r\n\r\n      <p>Tous les contrats ne se valent pas.<\/p>\r\n\r\n      <span class=\"keyni-label\">GLI ou caution solidaire : que choisir ?<\/span>\r\n\r\n      <p>La caution solidaire est un engagement par lequel une personne (la caution) s\u2019oblige \u00e0 payer les dettes du locataire d\u00e8s le premier impay\u00e9.<\/p>\r\n\r\n      <p>Le probl\u00e8me :<\/p>\r\n      <p>en cas de d\u00e9faut, c\u2019est \u00e0 vous de poursuivre le garant \u2014 une d\u00e9marche souvent longue et incertaine.<\/p>\r\n\r\n      <p>Avec une GLI :<\/p>\r\n\r\n      <ul class=\"keyni-list\">\r\n        <li>vous \u00eates indemnis\u00e9 directement<\/li>\r\n        <li>l\u2019assureur g\u00e8re les relances et proc\u00e9dures<\/li>\r\n      <\/ul>\r\n\r\n      <p>Deux logiques diff\u00e9rentes : l\u2019une vous prot\u00e8ge, l\u2019autre vous laisse g\u00e9rer.<\/p>\r\n    <\/section>\r\n\r\n    <section class=\"keyni-section\">\r\n      <h2>3. L\u2019assurance emprunteur (ADP) : obligatoire\u2026 si vous avez un cr\u00e9dit<\/h2>\r\n\r\n      <p>L\u2019ADP (assurance de pr\u00eat) est exig\u00e9e par la banque lorsque vous financez votre bien \u00e0 cr\u00e9dit.<\/p>\r\n      <p>Elle couvre le remboursement du pr\u00eat en cas de d\u00e9c\u00e8s, d\u2019invalidit\u00e9 ou d\u2019incapacit\u00e9 de travail.<\/p>\r\n\r\n      <p>Ce n\u2019est pas une obligation l\u00e9gale en soi \u2014 mais dans les faits, impossible d\u2019emprunter sans.<\/p>\r\n\r\n      <p>Ce que beaucoup de bailleurs ignorent :<\/p>\r\n\r\n      <ul class=\"keyni-list\">\r\n        <li>vous n\u2019\u00eates pas oblig\u00e9 de prendre l\u2019assurance de votre banque<\/li>\r\n        <li>vous pouvez la d\u00e9l\u00e9guer \u00e0 un autre assureur<\/li>\r\n        <li>vous pouvez la changer \u00e0 tout moment<\/li>\r\n      <\/ul>\r\n\r\n      <p>C\u2019est un levier souvent sous-estim\u00e9 pour am\u00e9liorer la rentabilit\u00e9 globale d\u2019un investissement.<\/p>\r\n\r\n      <div class=\"keyni-note\">\r\n        \ud83d\udca1 Bon \u00e0 savoir \u2014 L\u2019assurance de pr\u00eat est d\u00e9ductible des revenus fonciers au r\u00e9gime r\u00e9el.\r\n      <\/div>\r\n    <\/section>\r\n\r\n    <section class=\"keyni-section\">\r\n      <h2>4. Les 3 erreurs qui co\u00fbtent le plus cher aux bailleurs<\/h2>\r\n\r\n      <div class=\"keyni-warning\">\r\n        <strong>\u274c Erreur n\u00b01 :<\/strong> Louer sans PNO parce que \"le locataire est assur\u00e9\"<br><br>\r\n        Votre locataire peut r\u00e9silier, oublier ou ne plus \u00eatre couvert sans que vous le sachiez.<br>\r\n        Vous vous retrouvez expos\u00e9 \u2014 parfois en infraction en copropri\u00e9t\u00e9.\r\n      <\/div>\r\n\r\n      <div class=\"keyni-warning\">\r\n        <strong>\u274c Erreur n\u00b02 :<\/strong> Penser qu\u2019il est trop tard pour s\u2019assurer<br><br>\r\n        Beaucoup pensent que la GLI doit \u00eatre souscrite avant le bail.<br>\r\n        En r\u00e9alit\u00e9, certains contrats permettent de s\u2019assurer m\u00eame avec un locataire en place, sous conditions (anciennet\u00e9, absence d\u2019impay\u00e9s\u2026).\r\n      <\/div>\r\n\r\n      <div class=\"keyni-warning\">\r\n        <strong>\u274c Erreur n\u00b03 :<\/strong> Penser que \u201c\u00e7a n\u2019arrive qu\u2019aux autres\u201d<br><br>\r\n        Quand tout va bien, on minimise les risques.<br>\r\n        Puis le jour o\u00f9 \u00e7a arrive :\r\n        <ul class=\"keyni-list\">\r\n          <li>impay\u00e9<\/li>\r\n          <li>sinistre<\/li>\r\n          <li>litige<\/li>\r\n        <\/ul>\r\n        Ce n\u2019est jamais progressif. C\u2019est toujours brutal.\r\n      <\/div>\r\n    <\/section>\r\n\r\n    <section class=\"keyni-section\">\r\n      <h2>L\u2019essentiel \u00e0 retenir<\/h2>\r\n\r\n      <ul class=\"keyni-list\">\r\n        <li>La PNO est obligatoire en copropri\u00e9t\u00e9, et fortement recommand\u00e9e ailleurs<\/li>\r\n        <li>La GLI n\u2019est pas obligatoire, mais prot\u00e8ge votre rentabilit\u00e9<\/li>\r\n        <li>L\u2019ADP est incontournable avec un cr\u00e9dit, mais optimisable<\/li>\r\n        <li>Toutes ces assurances peuvent \u00eatre d\u00e9duites fiscalement<\/li>\r\n      <\/ul>\r\n\r\n      <p>En immobilier, tout semble simple\u2026 jusqu\u2019au premier impr\u00e9vu.<\/p>\r\n      <p>Un impay\u00e9 ou un sinistre peut impacter plusieurs ann\u00e9es de rentabilit\u00e9.<\/p>\r\n      <p>\u00catre bien assur\u00e9, ce n\u2019est pas surprot\u00e9ger son investissement \u2014 c\u2019est simplement \u00e9viter qu\u2019un incident ne remette tout en cause.<\/p>\r\n    <\/section>\r\n\r\n    <div class=\"keyni-final\">\r\n      <p>\ud83d\udc49 Vous pouvez faire un point rapide sur votre couverture actuelle et v\u00e9rifier si votre investissement est r\u00e9ellement s\u00e9curis\u00e9.<\/p>\r\n      <a href=\"https:\/\/keyni.eu\/index.php\/devis_keyni\/\" class=\"keyni-btn\">Obtenir un tarif \u2192<\/a>\r\n    <\/div>\r\n\r\n  <\/div>\r\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les travaux sont l&#8217;un des leviers les plus puissants en investissement locatif. Acheter \u00e0 r\u00e9nover permet de n\u00e9gocier 10 \u00e0 20 % sous le prix du march\u00e9, de cr\u00e9er de la valeur et d&#8217;optimiser fiscalement l&#8217;op\u00e9ration. C&#8217;est aussi l\u00e0 que le plus grand nombre de projets d\u00e9rapent. Un budget mal estim\u00e9 peut transformer une affaire \u00e0 7 % de rendement brut en une op\u00e9ration \u00e0 3 %. Voici la m\u00e9thode chiffr\u00e9e pour estimer, prioriser et s\u00e9curiser \u2014 sans voir sa rentabilit\u00e9 s&#8217;\u00e9vaporer. Au programme Pourquoi acheter avec travaux : 4 bonnes raisons Le prix au m\u00b2 par niveau de r\u00e9novation (2026) La r\u00e8gle des 15-20 % d&#8217;impr\u00e9vus Les travaux qui rentabilisent vraiment Les 3 leviers fiscaux \u00e0 activer Dommages-ouvrage : pourquoi c&#8217;est non n\u00e9gociable Les 5 erreurs les plus co\u00fbteuses sur un chantier Pourquoi acheter un bien avec travaux \ud83c\udff7\ufe0f Marge de n\u00e9gociation Les biens d\u00e9grad\u00e9s ou class\u00e9s F\/G au DPE se vendent en moyenne 8 \u00e0 17 % moins cher qu&#8217;un bien \u00e9quivalent en bon \u00e9tat. \ud83d\udcc8 Cr\u00e9ation de valeur Une r\u00e9novation bien men\u00e9e peut faire gagner 15 \u00e0 25 % sur le prix de revente. \u26a1 Attractivit\u00e9 locative Un bien r\u00e9nov\u00e9 se loue 30 \u00e0 50 % plus vite, avec une vacance locative divis\u00e9e par 2 \u00e0 3. \ud83d\udcb6 Levier fiscal Certains travaux sont d\u00e9ductibles \u00e0 100 % des revenus fonciers, voire imputables sur le revenu global jusqu&#8217;\u00e0 21 400 \u20ac\/an. L&#8217;enjeu n&#8217;est donc pas de fuir les travaux \u2014 c&#8217;est de les ma\u00eetriser. Prix au m\u00b2 par niveau de r\u00e9novation (2026) Pour estimer rapidement un budget en visite \u2014 sans attendre 3 devis \u2014 la m\u00e9thode du prix au m\u00b2 est la plus efficace. Niveau Travaux inclus Prix au m\u00b2 Rafra\u00eechissement Peinture, sols, petites r\u00e9parations 200 \u2013 500 \u20ac R\u00e9novation moyenne Cuisine, salle de bain, sols, peinture 500 \u2013 1 200 \u20ac R\u00e9novation compl\u00e8te Tout ce qui pr\u00e9c\u00e8de + \u00e9lectricit\u00e9, plomberie 1 000 \u2013 1 500 \u20ac R\u00e9novation lourde Tout refaire + isolation, cloisons, structure 1 500 \u2013 2 500 \u20ac \ud83d\udca1 Paris et \u00cele-de-France : majorez de 30 \u00e0 50 %. Grandes m\u00e9tropoles r\u00e9gionales (Lyon, Bordeaux, Marseille\u2026) : +10 \u00e0 15 %. Villes moyennes et zones rurales : -10 \u00e0 20 % sous les fourchettes ci-dessus. La r\u00e8gle des 15-20 % qui sauve les budgets En r\u00e9novation, les impr\u00e9vus ne sont pas l&#8217;exception : ils sont la r\u00e8gle. Au moins 8 chantiers sur 10 d\u00e9passent le devis initial. Les surco\u00fbts les plus fr\u00e9quents : Mur humide cach\u00e9 derri\u00e8re un doublage (5 000 \u00e0 12 000 \u20ac) Canalisations en plomb \u00e0 remplacer (3 000 \u00e0 8 000 \u20ac) Tableau \u00e9lectrique non conforme NF C 15-100 (1 500 \u00e0 3 000 \u20ac) Amiante dans les colles de carrelage ancien (3 000 \u00e0 10 000 \u20ac) Charpente ab\u00eem\u00e9e d\u00e9couverte lors des travaux d&#8217;isolation \ud83d\udca1 Le r\u00e9flexe en visite : avant de poser une offre d&#8217;achat, faites r\u00e9aliser un diagnostic complet avant travaux (500 \u00e0 1 500 \u20ac). Il r\u00e9v\u00e8le l&#8217;\u00e9tat r\u00e9el de l&#8217;\u00e9lectricit\u00e9, de la plomberie et la pr\u00e9sence d&#8217;amiante ou de plomb. C&#8217;est probablement le meilleur retour sur investissement de toute l&#8217;op\u00e9ration. La r\u00e8gle pro : provisionner syst\u00e9matiquement 15 \u00e0 20 % du budget total au titre des impr\u00e9vus. Sur un chantier de 60 000 \u20ac, cela repr\u00e9sente 9 000 \u00e0 12 000 \u20ac \u00e0 mettre de c\u00f4t\u00e9 avant le premier devis. Quels travaux g\u00e9n\u00e8rent le plus de rentabilit\u00e9 ? Tous les travaux ne se transforment pas en hausse de loyer. Certains sont essentiels pour louer, d&#8217;autres ne servent \u00e0 rien commercialement. \u2705 Travaux \u00e0 forte rentabilit\u00e9 Cuisine fonctionnelle et propre Salle de bain moderne Sols neufs ou r\u00e9nov\u00e9s Isolation thermique (am\u00e9liore le DPE) Remplacement du chauffage Peinture neutre et lumineuse (25\u201350 \u20ac\/m\u00b2) \u274c Travaux \u00e0 faible rentabilit\u00e9 Finitions tr\u00e8s haut de gamme Am\u00e9nagements personnalis\u00e9s (dressings, biblioth\u00e8ques) Domotique avanc\u00e9e (3 000 \u00e0 8 000 \u20ac) Cuisine ouverte structurelle (colocation) \ud83d\udca1 La r\u00e8gle d&#8217;or : un bien locatif doit \u00eatre propre, fonctionnel, lumineux et facilement entretenable. Pas luxueux. Les 3 leviers fiscaux qui changent tout Levier 1 D\u00e9ficit foncier classique Au r\u00e9gime r\u00e9el, les travaux d&#8217;entretien, de r\u00e9paration et d&#8217;am\u00e9lioration sont d\u00e9ductibles \u00e0 100 % des revenus fonciers. Si les charges d\u00e9passent les loyers, le d\u00e9ficit s&#8217;impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 \u20ac\/an, avec report sur 10 ans. Pour un bailleur en TMI 30 %, d\u00e9duire 30 000 \u20ac de travaux g\u00e9n\u00e8re ~14 000 \u20ac d&#8217;\u00e9conomie d&#8217;imp\u00f4t et de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux cumul\u00e9s. Pr\u00e8s de la moiti\u00e9 des travaux financ\u00e9s par l&#8217;\u00c9tat. Levier 2 D\u00e9ficit foncier major\u00e9 (r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique) Pour les travaux permettant de sortir un logement de la classe F ou G du DPE, le plafond d&#8217;imputation sur le revenu global est port\u00e9 \u00e0 21 400 \u20ac (le double du plafond classique). Combin\u00e9 aux aides MaPrimeR\u00e9nov&#8217;, \u00e0 l&#8217;\u00e9co-PTZ et aux CEE, ce dispositif peut faire baisser le co\u00fbt net d&#8217;une sortie de passoire thermique de 50 \u00e0 70 % pour un bailleur en TMI \u00e9lev\u00e9e. Levier 3 Amortissement en LMNP au r\u00e9gime r\u00e9el En location meubl\u00e9e, le r\u00e9gime r\u00e9el BIC permet d&#8217;amortir le bien sur 25 \u00e0 40 ans, le mobilier sur 5 \u00e0 10 ans. Cons\u00e9quence : le r\u00e9sultat fiscal est souvent proche de z\u00e9ro pendant 10 \u00e0 15 ans. \u26a0\ufe0f Attention : depuis le 15 f\u00e9vrier 2025, les amortissements sont r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s dans la plus-value \u00e0 la revente. L&#8217;avantage reste majeur sur les flux annuels, mais s&#8217;amincit \u00e0 la sortie. \ud83d\udca1 Avant de signer le premier devis, faites valider votre strat\u00e9gie fiscale par un expert-comptable sp\u00e9cialis\u00e9 immobilier (50 \u00e0 150 \u20ac pour une heure de simulation). Mal qualifier ses travaux peut faire perdre 30 \u00e0 50 % de l&#8217;\u00e9conomie fiscale potentielle. Dommages-ouvrage : pourquoi c&#8217;est non n\u00e9gociable Pour toute r\u00e9novation touchant la structure du bien (gros \u0153uvre, charpente, isolation par l&#8217;ext\u00e9rieur, ouvertures de murs porteurs), la dommages-ouvrage est obligatoire avant le d\u00e9marrage du chantier (article L242-1 du Code des assurances). Elle couvre pendant 10 ans les d\u00e9sordres compromettant la solidit\u00e9 de l&#8217;ouvrage \u2014 sans avoir \u00e0 attendre l&#8217;identification du responsable. Co\u00fbt indicatif&hellip; <br \/> <a class=\"read-more\" href=\"https:\/\/keyni.eu\/index.php\/2026\/06\/25\/travaux-en-investissement-locatif-comment-chiffrer-son-budget-et-preserver-sa-rentabilite\/\">Lire la suite<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":249,"featured_media":24851,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"content-type":"","_ti_tpc_template_sync":false,"_ti_tpc_template_id":"","footnotes":""},"categories":[38],"tags":[],"class_list":["post-24815","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-travaux"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/keyni.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/24815","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/keyni.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/keyni.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/keyni.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/249"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/keyni.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=24815"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/keyni.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/24815\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":24817,"href":"https:\/\/keyni.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/24815\/revisions\/24817"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/keyni.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/24851"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/keyni.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=24815"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/keyni.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=24815"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/keyni.eu\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=24815"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}